農地・生産緑地・山林の評価

農地の評価

農地は次のように4種類の区分があり、その区分によって評価方法が異なります。

  1. 1)純農地
  2. 2)中間農地
  3. 3)市街地農地
  4. 4)市街地周辺農地

 

  • 純農地・中間農地⇒倍率方式固定資産税評価額×倍率
  • 市街地農地⇒宅地比準方式宅地とした評価額-宅地造成費(※)又は 倍率方式
  • 市街地周辺農地→市街地農地の評価×80/100

※宅地造成費とは、宅地でない土地を宅地化するために必要な費用のことをいいます。整地費や伐採費などが含まれます。都道府県ごとに定められており、国税庁のホームページで確認することができます。

広大な市街地農地について

市街化農地については原則1,000㎡以上、市街化周辺農地については原則3,000㎡以上の広い土地については特例が設けられています。「地積規模の大きな宅地の評価」で定められている補正率により算出することが可能となります。

 

貸し付けられている農地の評価

貸し付けられている農地の評価は次のように評価します。土地にどの権利(耕作権・永小作権・区分地上権)が設定されているかにより評価方法は変わりますので確認しておきましょう。

耕作権の目的となっている場合

  • 相続税評価額-耕作権の価額(※)
  1. ※「耕作権」の評価方法
  2.  ①純農地・中間農地の耕作権
  3.   農地の価額×耕作権割合(100分の50)
  4.  ②市街地周辺農地・市街地農地の耕作権
  5.   農地の価額×耕作権割合(※※)
      ※※離作料の額、借地権の価額等を参酌して求めた価額により評価します。

永小作権の目的となっている場合

  • 農地の自用地としての価額-永小作権の価額

区分地上権の目的となっている場合

  • 農地の自用地としての価額-区分地上権の価額

 

生産緑地の評価

生産緑地とは、より良い街づくりをするために定められた地域地区の一つで、市街化区域内のうち、管轄の自治体によって指定された土地のことをいいます。公害や災害の防止、農業を計画的に残すことを目的としています。指定されるにはいくつか条件があり、指定されれば税制面での優遇を受けることができます。一方で、長期的な農地としての使用を目的とするため、容易に転用することはできません。

生産緑地の条件

次の三つの全ての要件を満たすことが必要です。
(一)災害や公害を防止したり、都市環境を守る役割を果たしているとともに、将来、公園や緑地、公共施設等の用地として適していること
(二)面積が500平方メートル以上の農地であること
(三)農業の継続が可能な条件を備えていること

生産緑地の買い取り

生産緑地所有者(農地の主たる従事者)が亡くなった場合には、その後の農業の継続が困難になることから、市区町村長に対して生産緑地を買い取る旨の申し出をすることができます。

生産緑地の評価方法(買取りの申立をすることが出来る場合)

  • 生産緑地でないとした場合の農地価額×5/100

 

山林の評価

  1. 山林には次のように3種類の区分があり、その区分によって評価方法が異なります。
  2. 1)純山林(市街地から離れている山林)
    2)市街地山林(市街地にある山林)
    3)中間山林(上記1・2の中間の山林)

 

  • 市街地山林比準方式 :宅地とした評価額-宅地造成費(※)又は 倍率方式
  • 純山林・中間山林倍率方式:固定資産評価額×倍率

※宅地造成費とは、宅地でな土地を宅地化するための必要な費用のことをいいます。整地費や伐採費などが含まれます。都道府県ごとに定められており、国税庁のホームページで確認することができます。

広大な市街地山林

市街地山林が広大である場合は「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて評価をしていきます。

保安林等の場合

保安林とは、災害に対する防備や生活環境の保全を目的に国や都道府県によって指定された森林のことを指します。土地所有者が自由に木を伐採したり造成することは制限されているため、評価額から一定の割合を控除することができます。
その保安林の自用地としての評価額に対して、山林の上に存ずる立木について加えられる制限の程度に応じて定められた割合を乗じて計算された金額を控除したものを評価します。

  • 保安林の価額-(保安林の価額×控除割合※)

※控除割合は制限されている内容によって異なり、割合は30~80%です。例えば「禁伐」の場合は80%と高い割合となっています。

 

相続財産の評価について

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