投資用マンションを所有している場合

被相続人が投資用の賃貸マンションを所有していた場合、もちろんそのマンションについても相続税の計算が必要となります。相続税の計算方法や特例について確認をしていきましょう。

投資用マンションには小規模宅地の特例は使えるのか

投資用の賃貸マンションには、小規模宅地の特例のうち「貸付事業用宅地等の特例」を適用することができます。投資用不動産の土地の200㎡までを上限に土地の評価額の50％が減額される特例です。適用要件は次のとおりです。

被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

さらに、平成30年4月1日以後の相続又は遺贈により取得した宅地等については、

相続開始の日から3年以上前に貸付事業の用に供された宅地であること

が必要となります。相続税対策として亡くなる直前に投資用マンションを購入し、すぐに売却するような事例が多く発生したため、平成30年の税制改正によりこの要件が設けられました。ただし、3年以内のものでも、3年を超えて特定貸付事業を行っていた場合には例外的に適用が可能です。長年にわたり賃貸経営に従事してきたのであれば問題ないという趣旨だと考えられます。

投資用マンションに空室がある場合

マンションに空室がある場合、そこは貸付をしていない部分となりますので、その部屋の敷地（宅地）に相当する部分については貸付用とみなされないのが基本的な考え方になります。しかし、相続開始の直前だけがたまたま空室だった場合などはどうなるのでしょうか。この点について、次のような場合には貸付事業用の宅地と考えてよいと定めれられています。